O Novo Momento de Investir em Hotéis no Brasil
Diogo Canteras é sócio diretor da HotelInvest, Consultoria e Investimentos Hoteleiros.
A maneira típica de se viabilizar hotéis no Brasil é vender seus apartamentos, um a um, para pequenos investidores, que os compram com o objetivo de usufruir da sua renda futura. São os conhecidos condo-hotéis, uma evolução dos antigos apart-hotéis ou "flats" do passado.
Hoje os condo-hotéis são excelentes investimentos de renda, mas nem sempre foi assim. Na última onda de desenvolvimento hoteleiro, que se iniciou há exatos 20 anos atrás, muitos investidores compraram apartamentos em condo-hotéis e viram as suas expectativas de rendimento frustradas.
Depois de mais de 10 anos sem novos projetos hoteleiros no mercado, alguns empreendimentos hoteleiros começam agora a ser viabilizados, prenunciando a 3ª geração dos condo-hotéis. A boa notícia é que esta 3ª geração de condo-hotéis está acontecendo em um cenário muito diferente do anterior, o que deverá implicar em produtos de renda de melhor qualidade e de menor risco.
A primeira responsável pela mudança do cenário é a maior disponibilidade de informações. Hoje, por exemplo, se alguém quiser saber sobre as perspectivas dos mercados hoteleiros das cidades-sede depois da Copa, é só dar um "google" em "Placar da Hotelaria" e acessar os estudos elaborados pelo FOHB em conjunto com a HotelInvest e o SENAC.
O segundo responsável pela mudança de cenário é a melhor qualificação dos investidores em hotelaria. Depois de vários anos participando de assembleias e de reuniões de conselho, o mercado desenvolveu um grupo de investidores que conhece com profundidade o tema de investimento hoteleiro e funciona como formador de opinião para outros potenciais investidores.
O terceiro responsável pela mudança de cenário é o avanço na regulamentação dos Hotéis para Investidores Imobiliários Pulverizados (HIIPs). O Manual de Melhores Práticas lançado pelo SECOVI em janeiro deste ano deixa claro para o mercado que o Condo Hotel é um produto imobiliário de investimento e, como tal, tem que ser viável economicamente. O Manual também explicita a linha de responsabilidades no processo de estruturação desse negócio e os direitos do investidor final.
Esse novo cenário aponta para o desenvolvimento hotéis e condo-hotéis feitos de uma maneira muito mais responsável.
Na verdade, dois e apenas dois são os problemas que podem afetar o desempenho de um investimento hoteleiro: os problemas de oferta (excesso de quartos) e os problemas da demanda (falta de hóspedes). A demanda hoteleira é bastante previsível e tem o seu crescimento atrelado ao PIB, dificilmente surpreende. A grande incerteza fica por conta do crescimento da oferta. Com o desenvolvimento de novos hotéis feito de maneira mais criteriosa o investimento hoteleiro fica muito menos arriscado e tem melhores perspectivas de rentabilidade e valorização do patrimônio.
A tendência de valorização desses ativos deve ainda ser acentuada pela perspectiva de diminuição da taxa de juros. O hotel consegue entregar uma rentabilidade atraente, junto com uma valorização do patrimônio, por conta do lastro imobiliário, da sua manutenção e renovação sistemática e também da continuidade da recuperação prevista para os mercados.
Todos esses fatores estão convergindo para um cenário em que o investimento em hotéis fica mais seguro e mais atraente. Se os investidores continuarem a serem seletivos os investimentos hoteleiros ficarão cada vez mais rentáveis e seguros e a hotelaria nacional tende a se consolidar como uma das melhores opções de investimento de renda do país.
Diogo Canteras é sócio diretor da HotelInvest, Consultoria e Investimentos Hoteleiros.
