13/08/2012

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10/08/2012

No Rio, m² de imóvel de luxo...

... pode custar mais que o dobro do de SP

Apartamento de R$ 11 milhões em Ipanema tem 280 m² e vista para o mar.
Pelo mesmo valor, imóvel ao lado do Parque do Ibirapuera possui 578 m².

Fabíola GleniaDo G1, em São Paulo

O metro quadrado de um apartamento de frente para a praia de Ipanema, no Rio de Janeiro, pode custar mais do que o dobro do de um imóvel de alto padrão na Vila Nova Conceição, bairro mais caro de São Paulo. A combinação de ingredientes, como apelo turístico internacional, pouca oferta de terrenos e alta demanda, ajuda a explicar por que o metro quadrado mais caro do Brasil fica na capital fluminense.

Apartamento na Vieira Souto, com 280 m², está à venda por R$ 11 milhões (Foto: Divulgação)

Apartamento na Vieira Souto, com 280 m², está à venda pela Sapiens Exclusive por R$ 11 milhões (Foto: Divulgação)

“O Rio de Janeiro é procurado pelo paulista, pelo carioca, pelo goiano, pelo mineiro, pelo baiano. A gente está vendendo Ipanema e Leblon para todos esses caras e também para o francês, o italiano e o chinês”, diz Luigi Gaino Martins, diretor da imobiliária Lopes Rio. “O Rio tem uma força de apelo muito forte que não é regional.”

Para o executivo, “isso não é mercado imobiliário, é imóvel de luxo”. “Quer morar numa das cidades mais bonitas do mundo, quer comprar um bom imóvel? Então, tem que procurar bastante e, daí, tem que pagar por isso. A praia de Ipanema é um símbolo”, comenta.
Segundo Martins, a esse cenário, soma-se o fato de a situação socioeconômica do Rio ter mudado bastante nos últimos anos. “Aqui também estão ganhando dinheiro”, fala. “Tem também a questão da escassez. A gente está vendo o estoque de imóveis com qualidade na região diminuindo de volume.”
Embora, na média, o metro quadrado mais caro do país esteja no Distrito Federal, tanto com relação a apartamentos prontos, de acordo com o Índice FipeZap, como em relação aos lançamentos, segundo estudo da área de Inteligência de Mercado da Lopes, é no Rio que o metro quadrado atinge seu pico.
Em Ipanema, por exemplo, o preço mediano do metro quadrado de lançamentos ao longo de 2011 chegou a R$ 35.660, segundo dados do Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro, da Lopes. No Leblon, o valor cai para R$ 17.900 – mas ainda muito acima da média do metro quadrado do país, que é de R$ 4.630.
Apesar dos números exorbitantes, na média dos lançamentos, o preço do metro quadrado no Rio de Janeiro – que foi de R$ 4.660 – ficou em 11º no ranking elaborado pela Lopes, atrás até do de cidades do interior de São Paulo, como Santos (R$ 6.390/m²) e Campinas (R$ 5.040/m²).
“Isso ocorre porque existe uma dispersão importante dos imóveis no Rio, a base da pirâmide social é muito grande”, comenta Martins.
Apartamentos prontos
Com base nos dados de maio do Índice FipeZap, desenvolvido e calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), e que acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos em seis municípios brasileiros e no Distrito Federal, divulgados nesta terça-feira (5), o custo do metro quadrado no Leblon é de R$ 17.730, e o de Ipanema fica em R$ 16.890.

Apartamento na Vila Nova Conceição, à venda por R$ 11 milhões na Coelho da Fonseca, tem mais que o dobro do tamanho do imóvel do Rio (Foto: Divulgação)

Em termos gerais, o Rio aparece em segundo lugar com relação ao custo médio do metro quadrado, que sai por R$ 7.991, atrás apenas do Distrito Federal (R$ 8.254/m²), e imediatamente à frente de São Paulo (R$ 6.448/m²).
“O Rio é uma cidade conhecida no mundo inteiro, graças ao turismo. Outro fator importante é a referência da praia, que agrega valor. Por outro lado, especialmente Ipanema e Leblon, não têm mais terrenos. Quando, em raras ocasiões, acontece um empreendimento de frente para o mar, significa que derrubou alguma coisa e, via de regra, os terrenos são pequenos”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).
Rio x São Paulo
Para entender melhor esses números, basta, por exemplo, comparar um apartamento à venda num dos bairros mais valorizados do Rio, com algo similar na cidade de São Paulo.
Por R$ 11 milhões, é possível comprar um imóvel na Avenida Vieira Souto, em frente à praia de Ipanema, de 280 m² de área construída, com 4 quartos, sendo 2 suítes, e 2 vagas de garagem.
Com o mesmo valor, em São Paulo, o comprador poderia fechar negócio em um apartamento de 578 m² – mais do que o dobro do tamanho do imóvel do Rio –, com 4 suítes e 6 vagas de garagem na Vila Nova Conceição, que, localizado ao lado do Parque Ibirapuera, é o bairro mais caro da capital paulista.
“Em São Paulo, você tem bairros que ainda têm terrenos grandes, que comportam empreendimentos grandes. Uma parte do luxo está na região do Morumbi e esse luxo se caracteriza justamente por imóveis com mais de 1.000 m² de área privativa. No Rio, um apartamento excepcional terá 300 m², quando muito 400 m²”, diz Pompéia, da Embraesp.
Mais de mil m²
Um levantamento recente feito pelo G1 junto a quatro imobiliárias indicou alguns dos imóveis mais caros de São Paulo. Entre eles, havia um de R$ 12 milhões – ou seja, R$ 1 milhão mais caro que os exemplos anteriores, mas que fica na Vila Andrade, portanto, fora do miolo mais valorizado da cidade.

Imóvel na Vila Andrade, zona sul de São Paulo, tem 1.223 m² de área útil e custa R$ 12 milhões (Foto: Fabíola Glenia/G1)

Com 1.223 m² de área útil, 6 suítes, espaço para sala de cinema e adega climatizada, no imóvel caberiam 4 apartamentos da Vieira Souto – e ainda sobraria espaço. As dimensões do apartamento, à venda pela Brasil Brokers, impressionam, principalmente porque o imóvel é todo plano. Muitos apartamentos com tamanho tão generoso costumam ser duplex.
Fazendo uma conta simples, chega-se, portanto, ao seguinte resultado: R$ 39.286 o metro quadrado do apartamento do Rio, contra R$ 19.031 o da Vila Nova Conceição, em São Paulo, e de “apenas” R$ 9.812 o da Vila Andrade.

No apartamento da Vila Andrade caberiam quatro apartamentos da Vieira Souto – e ainda sobraria espaço (Foto: Divulgação)

Valorização à vista
Os preços do eixo Ipanema – Leblon, no entanto, não refletem a realidade do mercado imobiliário do país como um todo, diz Luigi Gaino Martins, da Lopes Rio. “Este não é o mercado imobiliário real, a gente não pode se basear nele como sendo a realidade do Brasil.”
Martins defende, inclusive, que o Rio é mais barato do que São Paulo. “Aqui no Rio, as pessoas compram produtos iguais, em bairros similares, por valores muito mais baixos do que em São Paulo. Isso é um sinal de que o Rio de Janeiro ainda tem muito a se valorizar.”

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28/06/2012

O mundo mudou, e a nosso favor

Para Ricardo Amorim, o mundo mudou mais do que percebemos, e a nosso favor

SÃO PAULO - O Brasil está condenado a dar certo. Para dar errado vai ter de se esforçar", afirma, com convicção, o economista e consultor Ricardo Amorim,...

foto: Divulgação

Ricardo Amorim, consultor e economista

SÃO PAULO - O Brasil está condenado a dar certo. Para dar errado vai ter de se esforçar", afirma, com convicção, o economista e consultor Ricardo Amorim, 41, que, depois de duas décadas trabalhando no exterior diretamente com as economias emergentes, decidiu voltar para casa. "O mundo mudou mais do que percebemos, e a nosso favor. O Brasil está dando certo, apesar do Brasil", acrescenta, em entrevista ao DCI.

Na sua avaliação, a Índia será a China de amanhã e, na sequência, a economia brasileira será o carro-chefe do processo de evolução dos emergentes, pois vai durar mais cerca de dez anos a conjunção de fatores externos favoráveis ao País, entre as quais a demanda por commodities. "O que a gente vende ficou mais caro e o que a gente compra ficou mais barato", comenta.

O que preocupa Amorim é como o País vai alcançar esse novo patamar - já é a sexta economia mundial - sem fazer a lição de casa, pois a pressão política para resolver os diversos gargalos existentes é muito pequena. Mas ele não acredita em desindustrialização no País, embora reconheça que este seja o setor com os maiores desafios.

Como faz em sua consultoria - a Ricam Consultoria Empresarial -, nesta entrevista Amorim antecipa movimentos macroeconômicos globais e nacionais.

DCI: O Brasil está se fortalecendo de fato no cenário mundial ou é apenas uma fase passageira?

Ricardo Amorim: Para mim, é clara a ascensão brasileira. Mas não é só por mérito do Brasil. O País não passou a dar certo porque de uma hora para outra começou a fazer tudo certo. Costumo brincar que o Brasil está dando certo, apesar do Brasil. O sistema de saúde ainda é precário, assim como educação, infraestrutura, carga tributária, saneamento, burocracia. Não resolvemos nossos problemas. Mas, nos últimos oito anos, a média de crescimento do Produto Interno Bruto [PIB] foi o dobro da média dos últimos 25 anos. Se a gente não mudou, mas o resultado ficou duas vezes melhor, alguma coisa aconteceu. Os dez anos que passei trabalhando lá fora diretamente com os mercados emergentes me deu uma visão clara do que é o Brasil. Tendemos a achar que o que acontece aqui é resultado das ações feitas aqui. Via de regra, no longo prazo, o desenvolvimento de um país depende das medidas que ele toma. Mas no curto prazo, o que pesa é a conjuntura externa.

DCI: Como a situação externa influencia esse processo?

Amorim: Quatro mudanças estruturais no mundo jogam a nosso favor e contra os ricos. A mais óbvia é a forte alta dos preços de matérias-primas, e somos exportadores. Os dois países que mais crescem são os mais populosos e pobres: China e Índia. Com renda melhor, comem melhor, saem do campo e vão para as cidades. Hoje, a China está, em termos de urbanização, onde estávamos em 1950. Com seis décadas de atraso. E a Índia está ainda mais atrasada. Mas a Índia, em dez anos, é a China de amanhã. Apesar das mesmas características, a Índia não tem tamanho suficiente para causar o mesmo impacto da China. Esses ciclos de altas das commodities ainda sobreviverão a algumas décadas. E é um dos motivos pelos quais eu voltei para cá. O Brasil está condenado a dar certo. Para dar errado, vai ter de se esforçar. Os demais emergentes também. O que vendemos ficou mais caro, o que compramos, mais barato. Isso gera desafios setoriais, mas para o País é uma vantagem. O Brasil é importador de produtos industrializados, principalmente eletroeletrônicos, e está havendo commoditização de tecnologia, tudo é igual.

DCI: Os preços desses produtos ficam mais baixos?

Amorim: Sim, pois do contrário a tecnologia não se dissemina. Por que a Apple vale o que vale? Porque conseguiu descommoditizar um produto de informática. E a produção é levada para onde tem mais oferta e menor custo de mão de obra, como China, Índia. O preço de produção despenca e o de venda também. Um aparelho de TV, hoje, custa 20 vezes menos do que custava há 10 anos. Barril de petróleo do mesmo período ficou 15 vezes mais caro. Com 300 vezes menos quantidade de petróleo você compra a televisão, com 200 vezes menos minério de ferro você compra computador, com 120 vezes menos café você compra celular. Resultado: a gente ficou mais rico, e eles, mais pobres. Outra questão: dinheiro no mundo ficou mais barato. Esse processo de queda dos preços de produtos industrializados, que eu chamo de aceleração da globalização, fez a inflação ao redor do mundo despencar. Em cima disso veio a crise para dar o golpe de misericórdia na inflação e na taxa de juros mundial. Para países que importam capital financeiro, como o Brasil, para financiar consumo e investimento, a gente sai ganhando.

DCI: Como nos beneficiamos disso?

Amorim: Compramos dinheiro barato. Os países ricos estão vendendo dinheiro barato. Por conta dessas mudanças, cresceram as oportunidades para o Brasil e demais emergentes, que antes perdiam talento. Agora a situação se inverteu. Nos últimos quatro anos, 400 mil executivos brasileiros voltaram dos EUA, da Europa e do Japão. Aqui tem emprego. Até estrangeiros estão vindo. Uma pesquisa com estudantes de MBA de Harvard perguntou aos estudantes onde gostariam de trabalhar depois de formados. Por ordem, as escolhas foram Índia, China e Brasil. Conseguimos dar esse salto vendendo matéria-prima mais cara, importando mais barato, trazendo dinheiro barato e recuperando talentos. Também contribuiu a entrada da China na Organização Mundial do Comércio em 2001. Explodiram a demanda por matéria-prima e a oferta de mão de obra barata. Outro ponto é a densidade demográfica. O Brasil e demais emergentes, exceto a Rússia, vivem um boom demográfico: têm mais população na faixa de 15 anos a 65 anos, e trabalhando, do que o conjunto dos que precisam ser sustentados. Nesse período, o crescimento acelera. Nos ricos, esse ciclo já passou, estão em situação contrária - com mais aposentados e menos gente trabalhando.

DCI: Até quando vai esse ciclo?

Amorim: Pelo menos 10 anos. A política de filho único da China causará envelhecimento acelerado. E daqui a 10 anos a Índia tomará o lugar da China. Teremos mais 30 anos de urbanização e industrialização nesses países, e isso vai nos ajudar. A pedra no caminho é que, de tempos em tempos, teremos crises estourando no mundo rico, como em 2008, 2009. Mas o resumo é: a mudança do centro da gravidade, saindo dos países ricos e indo para os emergentes, particularmente puxado pela Ásia, vai durar mais algumas décadas.

DCI: Não preocupa a desaceleração da China?

Amorim: Isso é temporário, a China está desacelerando fortemente agora, por alguns aspectos. Um deles é global. Sofre o fato de que os maiores mercados deles, Europa e EUA, estão desacelerando, e a China terá de focar mais o mercado doméstico, reforçar o consumo interno. Europa, EUA e Japão vão crescer pouco, as exportações para lá vão cair. O modelo de crescimento chinês, que era focado em investimento público e exportação, cada vez mais vai ter que se voltar para o consumo doméstico. O que preocupa é como a gente vai dar relativamente certo sem fazer a lição de casa. A pressão política para resolver nossos gargalos é muito pequena. Tivemos uma geração perdida, com o baixo crescimento econômico. Temos agora uma geração com sorte. Infraestrutura e educação até podem melhorar, só que se não avançarmos na estrutura de negócios, burocracia, carga tributária, resultará outra geração perdida. Meus filhos deram sorte, meus netos eu não garanto.

DCI: E qual é a sua avaliação sobre a indústria brasileira nesse cenário?

Amorim: Todos os países que chegaram ao nível de renda do Brasil hoje tiveram queda da participação da indústria no PIB. A demanda por serviços explode. Isso é um ponto. Outro é: o Brasil está passando por um processo de desindustrialização? Não, sob qualquer número. A participação da indústria no PIB nos últimos 10 anos aumentou, bem como a participação da indústria brasileira na mundial. Éramos a 10ª, em 2000, e ano passado fomos a quinta. O investimento na indústria vem batendo recorde todo ano. E ninguém investe sem acreditar em crescimento no setor, o que acontece também com contratação de mão de obra na indústria. A indústria é o setor, disparado, com os maiores desafios no Brasil, e isto tem a ver com a ascensão chinesa. Nosso varejo está se beneficiando do efeito China e do efeito câmbio, que é outro problema estrutural - porque a base monetária em dólar é quatro vezes a de quatro anos atrás. Qualquer produto cuja quantidade é quatro vezes maior no mercado vale menos. O governo pode fazer o que quiser, não vai impedir isso. E não há concorrência entre os serviços. O preço da energia em Xangai, se for menor do que aqui, não fará diferença. Só que o Brasil importa máquinas, e essas estão mais baratas hoje. O setor de agronegócio inteiro está ganhando mais dinheiro. A indústria vai continuar a ser o setor que tem mais dificuldade para crescer no Brasil.

DCI: Existe risco de o Brasil se tornar uma economia agrícola?

Amorim: Não. O Chile é o país que mais deu certo na América Latina, e seu desenvolvimento começou com uma economia agrícola. Hoje exporta vinho, não uva. Nossa vantagem está voltada para matérias-primas, mas, se ao longo desse processo investirmos em pesquisa e desenvolvimento, e melhora de ambiente de negócios, talvez possamos ser competitivos em coisas que dependem de inovação. Hoje, tirando alguns focos específicos, não somos. A Embraer é a terceira maior do mercado de produção de avião. Tecnologia pura. Somos competitivos nisso porque antes de existir essa empresa existia o ITA [Instituto Tecnológico da Aeronáutica], referência mundial nesse tipo de tecnologia. Se não formos capazes de construir centenas de ITAs, não teremos centenas de Embraer. Os líderes globais hoje não são mais aqueles... A maior produtora de cerveja do mundo é a Ambev, e não passa na cabeça dos estrangeiros que é uma empresa de capital brasileiro. O mundo mudou mais do que a gente percebeu. E a nosso favor.

DCI: O que você indica para fazer dinheiro render?

Amorim: É preciso considerar o prazo para investimento. Mais longo, recomendo sair da aplicação financeira em renda fixa. A tendência de renda fixa é baixa por causa da queda estrutural dos juros - baixos para padrões brasileiros e altos para padrões internacionais. A taxa de juros será menor daqui cinco anos, daqui a 10 anos será menor ainda. Por causa de queda da taxa de câmbio, que barateia as importações e ajuda a reduzir a inflação no Brasil. Temos uma força estrutural para segurar a inflação, que é o dólar, que saiu de R$ 4 e foi para R$ 1,50. O governo diz que vai ficar em R$ 1,80, eu duvido. Como teremos mais crises, as multinacionais terão de repatriar capital para onde houver ganhos, basicamente nos emergentes. Para isso, terá de comprar dólar ou euro. No meio da crise, o dólar e o euro sobem, como em 2008 e 2009 e no ano passado. Tirando isso, os movimentos do governo duram uma semana. Se o governo realmente quisesse fazer alguma coisa, mudaria sua mentalidade. A gente não acredita que o Brasil mudou. Por que os estrangeiros investem mais? Porque olham para o Brasil e se dão conta de já terem visto esse filme na China, Cingapura, Coreia, Chile. Brasileiro olha, desconfiado. Nossa legislação também é voltada para um país que dá errado. Por exemplo, todo exportador brasileiro é forçado a trazer dólar na hora que exporta para o Brasil, não pode manter o dólar lá fora; ele tem que vender o dólar para o banco, e com isso aumenta a oferta de dólar. Fundo de pensão brasileiro, na prática não pode investir no exterior porque perde um benefício tributário em toda carteira dele. Se nossos fundos pudessem investir seus recursos no exterior, era dólar saindo. No Brasil que dava errado faltava dólar. Igual à legislação trabalhista: o problema hoje não é falta de gente, e sim de pessoal qualificado. A legislação atual era adequada para quando faltava emprego. Teve mudança estrutural, mas não de mentalidade.

DCI: Quais setores da economia brasileira têm maior potencial?

Amorim: Olhando para uma década, tudo em que China é demanda e não competição, como commodities e agronegócios. E no consumo, onde havia demanda reprimida, onde o crédito permitirá expansão do consumo e onde houve aumento de renda. Construção civil, educação e saúde. Tudo o que for voltado ao consumidor de baixa e média renda. Mais de 35 milhões de brasileiros vão entrar no mercado de consumo nos próximos cinco anos. Tudo que está mais voltado para o interior também tem muito potencial, bem como para regiões mais pobres.

DCI: O câmbio não ajudará a indústria?

Amorim: O empresário que tomar uma decisão baseada na expectativa de que o câmbio vai ser mais favorável quebrará a cara. A apreciação do real é uma questão estrutural. Pode reduzir o ritmo, mas não haverá reversão. Ele tem de voltar mais sua venda para o mercado doméstico, o consumo aqui vai aumentar. Nas exportações, terá de mudar de mercado, deixando de vender para EUA, Europa ou Japão. Se vender na América Latina, o real não se aprecia em relação a esses países. Temos de pensar no Brasil como centro de consumo, não mais como centro de produção. A produção brasileira ficou mais cara.

por: Roberto Muller Filho / Liliana Lavoratti